21世纪经济报道记者李莎 北京报道 “今年看房的客户数量比较正常，但大家预算水平一般，新增租赁需求少，各个楼宇之间出现比较明显的内卷特征，很多楼宇会给客户更长的免租期，甚至直接降价。”4月24日，某品牌房企东北区域写字楼招商负责人王树向21世纪经济报道记者表示。
日前，中指研究院发布《2024年一季度中国写字楼租金指数研究报告》。报告显示，一季度重点城市写字楼市场活跃度提升，写字楼空置率有涨有降。市场“以价换量”态势未改，写字楼租金仍下行，市场恢复仍面临一定压力。
一线城市甲级写字楼空置率相对较低
中指研究院分析认为，自2023年下半年起，重点城市写字楼租赁需求已开始逐渐复苏。今年一季度，重点城市写字楼市场延续去年四季度恢复态势，部分区域写字楼问询、带看较为活跃，需求以续租、搬迁为主。
王树表示，在当前的市场环境下，很多企业都在降本增效，部分企业管控行政支出，缩小办公面积，或者从租金比较贵的楼宇搬到租金低、环境相对一般的写字楼中。据王树了解，沈阳也有部分企业撤销分公司办事处，外派员工实行居家办公。
“客户承租能力下降”，这是王树对二线城市近期写字楼市场的真实感受。他发现，当前来看，写字楼租赁市场的看房客户数量尚可，也有部分新增的租赁需求。但与此同时，一方面新增知名公司和其他外企等优质企业客户较少，客户预算水平也不高，承租能力较差；另一方面，各个楼宇客户退租的情况也不少见，“基本上运营方都在补租” 。
根据中指数据，截至2024年3月底，重点城市甲级写字楼总建筑面积3.63亿平方米，部分一线城市有新增供应入市，二线代表城市供应节奏普遍放缓。
其中一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.84亿平方米，占重点城市甲级写字楼总量的50.6%，存量相对较多。二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共1.80亿平方米，占重点城市总量的49.4%；不同二线城市存量有所差异，杭州、成都甲级写字楼总建筑面积在3000万平方米以上，武汉、重庆、长沙、南京、天津在1000万—3000万平方米之间，青岛、苏州、南昌在500万—900万平方米之间。
前述机构监测发现，今年一季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为11.5%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为12.0%、15.6%，市场供求相对平衡，青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。
第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可向21世纪经济报道记者表示，写字楼租赁活动更活跃但转化至最终成交仍需时日，而供应持续放量，导致部分城市空置率攀升。开年写字楼市场里有部分是去年末已谈妥的交易，对去化表现有一定贡献。
写字楼租金仍以降为主
为降低空置率，不少写字楼通过增加免租期等方式提高竞争力，也有写字楼直接降价。
中指研究院对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据显示，今年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.68元/平方米/天，环比下跌0.47%。从不同商圈表现来看，一季度写字楼租金环比上涨的商圈占26.3%，租金环比下跌的商圈占71.3%，2.5%的商圈租金环比持平。
在王树看来，在当前的市场环境下，“以价换量”是大多数楼宇的应对策略。他所负责项目尚未降价，在新增优质租赁需求有限和新写字楼项目入市加剧竞争双重因素影响下，目前完成出租率指标也面临一定压力。
具体到不同能级城市，前述机构数据显示，在一线城市样本中，16.7%的商圈写字楼租金环比上涨，80.6%的商圈写字楼租金环比下跌，2.8%的商圈写字楼租金与上期持平。在二线城市样本中，34.1%的商圈写字楼租金环比上涨，63.6%的商圈写字楼租金环比下跌，2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。
简可表示，过去一线城市平均空置率低于其它能级城市，如今空置率高企而不得不下调租金。二线城市因新供应体量相对可控，整体市场表现相对平稳，且需求结构也不同于一线城市，但增量需求面积也相对有限。一些二线城市写字楼租金水平已经较为经济。
简可表示，通常业主对项目租金的调整是在二季度和四季度(冲全年业绩)，因此一季度的租金变动不显著。当下市场正在经历的并非典型市场周期，而是预期的重置，且仍存不确定性。市场回归再平衡仍需一段时间，搬迁整合型需求和新质生产力需求值得关注。
展望未来，中指研究院预计，今年宏观政策将继续发力，激发经营主体活力，重点城市写字楼租赁需求有望继续释放。业主方或继续采取“以价换量”措施以降低空置率，短期内重点城市写字楼租金或将继续调整。
